Toute personne sera confrontée au cours de sa vie a signer un bail de location. Voici ce qu’ il faut savoir dans les grandes lignes sur le bail de location.
Qu est ce que le bail de location
Contrat par lequel le bailleur s’engage à faire jouir le locataire d’un bien immobilier pendant une certaine durée et a un certain prix. On qualifie un bail :
- d’onéreux puisqu’il engage le locataire à payer un loyer au bailleur
- de synallagmatique parce que chacune des parties a des droits et des obligations ( jouir du bien mais payer le loyer pour le locataire et recevoir un loyer en échange du bon état de la chose délivrée).
- a prestations successives c est a dire que les obligations continuent dans le temps
- temporaire car un bail ne peut durer « ad vitam aeternam ». Cependant les deux parties peuvent se mettre d’accord sur une durée de bail équivalente à la survie du locataire.
Bail écrit ou oral
L’article 1714CC stipule que l’ on peut louer par écrit ou par oral. Mais toutes les personnes s’accordent à s’engager sur un bail écrit pour éviter tout quiproquo.
Le bail écrit
Le bail écrit peut être rédigé de deux manières soit sous seing privé soit en acte authentique (chez notaire). Il doit cependant se conformer à l article 1325C.C a savoir qu’ il devra :
- Être rédigé autant de fois qu’il y a de parties;
- Faire mention du nombre d’exemplaires signés;
- Chaque partie se verra remettre un exemplaire.
Le bail oral
Le bail oral est simplement un bail sans écrit qui ne se conforme pas à l article 1325 C.C.
L’enregistrement du bail
Tout type de bail de location écrit devra être enregistré dans un délai de 4 mois après sa conclusion. C’est avant tout une démarche fiscale qui engage les deux parties. Cependant cela permet d’avoir une date certaine au bail écrite et le rend opposable aux tiers.
L’enregistrement du bail est souvent à la charge du bailleur même s’il est stipulé qu’ il est à charge de l’une ou l’autre partie. Il est de l’ordre de 2/1000 du montant brut du loyer sur la durée du bail.
Quels sont les différentes catégories de baux
Le bail commercial
Il concerne les immeubles ou locaux destinés à un commerce de détail ou d’ un artisan au contact direct avec le client.
Le bail d’immeuble de droit commun
Concerne tous les types de locations, garages, immeubles, bâtiments, terrains ect.
La particularité est que jamais le preneur ne pourra y affecter sa résidence principale. C est généralement une résidence secondaire ou un kot étudiant.
Le bail à ferme
Il concerne principalement des terrains ou biens immeubles pour les agriculteurs.
Le bail de résidence principale
C est un logement qui est pris afin que le locataire preneur y élise sa résidence principale
condition pour pouvoir signer un bail
Le bail étudiant
Comme son nom l’indique il concerne les kots d’étudiants. Il a la particularité que le bail a une durée de 12 mois.Il peut cependant être renouvelé à souhait. C’ est un bail qualifié de courte durée.
Quelles sont les conditions pour souscrire un bail?
Du côtes du locataire
Il faut dans un premier temps être majeur. Si l’objet du bail concerne un mineur (kot étudiant par exemple) seuls ses représentants légaux pourront signer le bail pour lui.
Pour un bail souscrit à plusieurs, chaque personne est tenue solidairement aux dettes sur lesquelles elle s’ est engagée donc chaque personne doit être mentionnée au bail.
Il faut être en mesure de présenter un dossier qui correspond aux attentes de l agence immobilière ou du locataire (il s’agit principalement d’être en mesure de présenter une situation financière stable).
Il est important d’avoir obtenu une garantie locative pour son futur bailleur. La garantie locative fournie par le locataire à la signature du bail permet d’assurer le bailleur que son locataire sera solvable en cas de travaux de rénovation à effectuer à la fin du bail. L’état des lieux de sortie permettra de juger des travaux à effectuer.
Du côté du bailleur
De son côté le bailleur est tenu à des obligations concernant le contrat. Il est tenu de délivrer et d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Ainsi que d’en faire profiter le locataire toute la durée du bail.
Pour les deux parties il conviendra de faire intervenir un expert pour réaliser un état des lieux à la signature du bail.
Quelle est la durée d’un bail de location
La durée classique d’un bail pour la résidence principale est de 9 ans renouvelable.
Peut-on résilier sa location en cours de bail?
Vous pouvez évidemment résilier votre bail en cours et c’ est souvent ce qu’ il arrive. En fonction des régions et des contrats des pénalités seront à verser dans les premières années.
État des lieux de sortie
Vous êtes tenus de rendre le bien loué dans le même état que vous l’avez eu. Des règles de vétusté s’appliquent en fonction des années. Le locataire se verra payer ou réparer tout ce qui n’est plus conforme à l’état des lieux d’entrée. C’ est pourquoi un état des lieux de sortie sera réalisé. Il sera bien sûr comparé à l’état des lieux d’entrée.